SARS eFiling 2026 : guide pour non‑résidents acheteurs SA

Comment déclarer vos revenus et plus‑values en Afrique du Sud en 2026 : numéro fiscal, eFiling, échéances et pièces pour non‑résidents investisseurs.

Pourquoi ce guide SARS eFiling 2026 pour non‑résidents ?

Investir en Afrique du Sud (Le Cap, Constantia, Camps Bay, Sandton, Melrose Arch) offre des opportunités solides, mais la conformité fiscale est impérative. Ce guide clarifie les obligations SARS eFiling 2026 pour les non‑résidents propriétaires ou vendeurs de biens immobiliers : comment obtenir un numéro de contribuable SA, quelles déclarations remplir, quelles échéances respecter et quels documents fournir. Lisez jusqu’au bout pour une checklist opérationnelle et des exemples chiffrés (ex : comptez entre R 2 500 000 et R 4 000 000 pour un appartement correct au Cap — R 2 500 000 (~EUR 121 000)).

Qui est considéré comme non‑résident et quelles sont les obligations fiscales ?

Un non‑résident fiscal (tax non‑resident) paie l’impôt sud‑africain sur ses revenus de source sud‑africaine : loyers, revenus professionnels générés en SA, intérêts, dividendes (retenue à la source) et plus‑values sur biens immobiliers situés en SA. Depuis plusieurs années, les gains réalisés sur l’aliénation d’un bien immobilier situés en Afrique du Sud sont imposables en SA, même pour les non‑résidents.

Autres points clés :

• Tax reference number : indispensable pour eFiling, pour recevoir remboursements et pour la gestion d'un bond (hypothèque).
• Nomination d’un représentant fiscal : souvent nécessaire si vous n’avez pas d’adresse en SA, surtout lors d’une vente immobilière.
• Obligations du cessionnaire : lors d’une vente par un non‑résident, l’acheteur doit retenir une portion du prix pour garantir le paiement des impôts (généralement 7,5% pour les particuliers non‑résidents et 10% pour les sociétés ou trusts, sous réserve d’exemptions et de mises à jour législatives).

Étapes pratiques pour vous enregistrer sur SARS eFiling en 2026

1. Obtenir un tax reference number (numéro de contribuable)

Si vous ne l’avez pas, demandez‑le via le portail SARS ou par un représentant en South Africa. Documents requis typiques : copie certifiée du passeport, preuve d’adresse étrangère, formulaire de consentement et fiche d'identité du représentant si applicable. L’EAAB ou un avocat local peut aider.

2. Créer un profil eFiling

Inscrivez‑vous sur eFiling (https://www.sars.gov.za) avec votre tax number. Pour les non‑résidents sans South African ID, préparez : tax number, adresse e‑mail, copie du passeport, et un pouvoir si un agent (par ex. KILICASA) s’inscrit en votre nom.

3. Documents à préparer pour déclarations 2026

• Contrats de location, déclarations d’agents (IRP5/IT3(s) si applicables), relevés bancaires sud‑africains.
• Acte de vente et documents de transfert (conveyancer), preuves de prix d’achat et frais (transfer duty, bond costs, rates and taxes, levies pour sectional title).
• Preuves de dépenses déductibles (travaux, commissions d’agence, intérêts sur bond si propriétaire non‑résident et si applicable).
• Si vente : copie de l’acte de cession, preuve du montant retenu par l’acheteur (withholding certificate) et correspondance avec le conveyancer.

Déclarations courantes et échéances (calendrier 2026)

Impôt sur le revenu et CGT :

• ITR12 (déclaration annuelle de revenus) : obligatoire pour les non‑résidents percevant des revenus SA. Période d’imposition standard : 1 mars – 28/29 février. Dates limites de dépôt via eFiling varient (habituellement entre juillet et novembre selon catégorie), vérifiez le calendrier SARS 2026 sur le site officiel.
• Capital Gains Tax (CGT) : à déclarer dans l’ITR12 pour toute cession d’immeuble SA. Le calcul nécessite le prix de base (coût d’acquisition augmenté des coûts liés) et le prix de cession.
• Provisional tax : si vous percevez des revenus non soumis à PAYE (ex : loyers importants), vous êtes probablement provisionally taxable et devez verser deux acomptes (en général ~août et ~février) et un top‑up optionnel dans les 12 mois suivant la fin d’exercice.

Retenues à la source spécifiques :

• Vente d’un bien par un non‑résident : retenue par l’acheteur (security for tax). Le conveyancer et l’acheteur doivent s’assurer du paiement à SARS avant finalisation.
• Dividendes : retenue à la source normalement à 20% (ou selon convention fiscale).
• Intérêts et autres revenus : peuvent avoir des règles de withholding différentes selon la nature.

Exemples pratiques et chiffres (prix & conversions)

Quelques références de marché (2026, estimations locales) :

• Appartement 2 chambres Sea Point / Sea Point‑Promenade : R 3 000 000 (~EUR 145 000).
• Maison familiale Constantia (Freehold) : R 8 000 000 (~EUR 387 000).
• Appartements decents au Cap (sectional title) : comptez entre R 2 500 000 et R 4 000 000 (R 2 500 000 (~EUR 121 000) — R 4 000 000 (~EUR 194 000)).

Coûts annexes à prévoir lors d’un achat : transfer duty (payé par l’acheteur sauf exceptions), frais d’enregistrement de bond (si financement via banque), conveyancer fees, rates & taxes local, et pour les complexes en sectional title : levies mensuelles. Utilisez des outils comme FNB Property Report, Lightstone et BestAgent pour valider la valeur et l’historique des prix.

Conseils actionnables pour éviter les erreurs courantes

1. Enregistrez‑vous tôt sur eFiling : demandez votre tax number et créez votre compte avant la signature d’un acte de vente pour éviter des blocages lors du transfert.

2. Nomination d’un fiscal agent local : pour la correspondance avec SARS, la gestion des acomptes provisionnels et pour recevoir les remboursements. KILICASA peut recommander des conseillers et des conveyancers expérimentés.

3. Conservez des preuves détaillées : factures de rénovation, commissions, relevés bancaires — indispensables pour réduire le gain imposable en cas de vente.

4. Vérifiez les conventions de double imposition : la France et d’autres pays ont des conventions avec la SA qui peuvent réduire la double imposition. Consultez un fiscaliste international.

Questions Frequentes

Dois‑je déclarer mes loyers SA si je vis à l’étranger ?

Oui. Les loyers perçus pour un bien situé en Afrique du Sud constituent un revenu de source SA et doivent être déclarés via ITR12 sur eFiling. Vous pouvez déduire certaines charges (intérêts, repairs) sous conditions.

Que se passe‑t‑il si je vends ma propriété en tant que non‑résident ?

La cession déclenche une obligation de CGT en SA. L’acheteur doit généralement retenir une portion du prix comme sécurité pour SARS (vérifiez le pourcentage applicable). Vous devrez déclarer la vente sur votre ITR12 et régler l’impôt dû ou obtenir un remboursement si retenue excessive.

Conclusion et appel à l’action

La conformité via SARS eFiling 2026 est essentielle pour les investisseurs non‑résidents en Afrique du Sud. Obtenez votre tax number, inscrivez‑vous sur eFiling, nommez un représentant si nécessaire et conservez toutes les pièces justificatives (contrats, factures, preuves de retenue). Pour un accompagnement personnalisé — estimation d’impôt, vérification de CGT lors de la vente, ou assistance au dépôt eFiling — contactez KILICASA. Nos experts locaux à Cape Town et Johannesburg travaillent avec conveyancers, banques (BetterBond) et sources de données (FNB Property Report, Lightstone, BestAgent) pour sécuriser vos transactions.

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